Há muito tempo, a imobiliária deixou de ser apenas uma intermediadora de contratos ou emissora de boletos.
Hoje, ela é gestora de riscos, parceira estratégica do proprietário e garantidora da segurança da locação.
Conforme o Superior Tribunal de Justiça, (REsp 1.846.331/DF), o contrato de administração imobiliária configura uma relação de consumo, pois:
“Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, à locação do bem a terceiros (…). A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive – e especialmente – perante o locatário (…). Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.”
A relação de consumo e o dever de diligência
Ao administrar imóveis de terceiros, a imobiliária assume um mandato com natureza profissional, devendo atuar com diligência e lealdade.”
Isso significa que ela responde não apenas por intermediar a locação, mas por zelar pela execução correta de todas as etapas do processo: cadastro, vistoria, cobrança, manutenção e repasse.
O proprietário é considerado o consumidor do serviço, e a imobiliária, a fornecedora.
O objetivo da aplicação do CDC, portanto, não é punir, mas elevar o padrão de qualidade e segurança jurídica da atividade.
Onde surgem os maiores riscos
As principais demandas contra administradoras decorrem de falhas internas de controle, ausência de padronização ou de atualização de procedimentos.
A seguir, três áreas críticas que exigem atenção constante:
1. Análise cadastral
A etapa de cadastro é o primeiro filtro de segurança. Quando feita de forma superficial — com documentos desatualizados, ausência de comprovação de renda ou dispensa de fiador —, abre espaço para inadimplência e questionamentos futuros.
Boas práticas:
- Manter checklist cadastral padronizado;
- Exigir certidões atualizadas e comprovação de renda compatível;
- Registrar digitalmente todos os documentos avaliados.
2. Vistorias e manutenção
A vistoria de entrada e saída deve ser técnica, documentada e comparativa.
A ausência de fotos, datas ou descrições precisas enfraquece a posição da administradora diante de reclamações.
Boas práticas:
- Adotar modelos de laudo detalhado e padronizado;
- Colher assinatura das partes;
- Acompanhar reparos com registros e comunicações formais.
3. Repasse de valores e transparência financeira
A confiança do cliente depende da clareza no fluxo financeiro.
Atrasos, erros de cálculo ou ausência de comunicação podem comprometer a credibilidade da imobiliária.
Boas práticas:
- Automatizar os repasses e manter comprovantes arquivados;
- Informar ao proprietário qualquer inconsistência detectada;
- Adotar política de auditoria interna periódica.
Gestão preventiva e fortalecimento institucional
A responsabilidade objetiva prevista no CDC significa que a imobiliária responde pelos riscos da própria atividade, independentemente de culpa.
Mas essa previsão também permite fortalecer o setor, por meio de compliance interno, treinamento de equipe e controle documental rigoroso.
A prestação de serviços de administração de imóveis exige padrão técnico, diligência e transparência, pois o risco da atividade recai sobre o prestador.
Quando a empresa documenta seus procedimentos, mantém registros auditáveis e adota protocolos claros, ela protege o cliente e a própria marca.
Conclusão
A moderna administração imobiliária é muito mais do que intermediar contratos.
É uma atividade técnica, sustentada por gestão, governança e responsabilidade.
Cumprir o dever de diligência não é apenas uma exigência legal, mas uma estratégia de valorização profissional.
Cada laudo, cada cadastro e cada repasse corretamente executado reforçam a imagem de uma empresa confiável e preparada.
Em síntese: administrar bem é prevenir litígios, preservar relações e consolidar reputação.